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賃料改定コンサルティングとは?導入するメリットとデメリット

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土地と不動産の模型

賃料改定コンサルティング。企業の外部調達費用のうち、地代家賃が占める割合は大きいですね。今回は、企業向けの賃料の削減を専門にやっている会社を導入するメリットとデメリットについて考えます。最近では導入する企業も増えて、日本経済にだいぶ浸透してきた感がありますね。

小部屋で議論するコンサルタントと企業担当者
コスト削減コンサルを導入する際に理解しておくべきメリットとデメリット

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賃料改定とは?

ズバリ、企業が大家さんに支払っている土地や建物の賃借料を下げるサービスです。事務所や店舗、倉庫、駐車場など、あらゆる不動産が対象になります。基本的には賃貸借契約であれば何でも取り扱えるケースが多いようです。

スキームとしては、業務委託契約や派遣契約をコンサルティング会社との間で締結して、会社の名刺を持たせて賃貸人に訪問させるやり方が主流。この場合は実際に手を動かすところまでコンサルティング会社の方でやってくれますが、一部に完全にアドバイスのみに特化した会社もあります。

ほとんどの会社は成功報酬体系でサービスを提供しているようですね。正式発注前に賃貸借契約書を預けて、事前に削減余地の試算をやってくれる会社が多いです。

地代家賃は下がるのか?

そもそも、家賃は下がるものなのか?こんな疑問を持っている企業の担当者の方も多いことでしょう。結論からいうと、家賃は下がります。民法に家賃の増減請求権が定められていますが、不動産を貸す側も、借りる側も契約の条件に関わりなく、何らかの事情(経済事情の変動等)があれば増減を請求する権利を持ちます。

不動産を貸す側としては、将来も安定して家賃収入が入ってくることが一番の望みです。一方で、借りる方は、その拠点を借りながら、企業として採算を維持することが至上命題です。小売業のケースを考えるとわかりやすいですが、家賃が高すぎて店舗の採算が合わないようであれば、撤退してしまった方がメリットがあるんですね。

賃貸人に対して貸し手と借り手のパワーバランスを上手く使って、経済的なロジックに訴えながら、心情的な部分も効果的に使いながら、賃貸人に家賃の減額を納得させることが何よりも大事です。これができれば家賃は下がるのです。その道のプロが、賃料改定コンサルティング会社という訳です。

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導入するメリット

コンサルを導入するメリットについて簡潔にいくつかのポイントをあげます。契約する際の参考にしていただけたらと思います。

スピード感

自社の従業員で対応する場合、コスト削減が実際に実現するまでに、ものすごく時間がかかります。本来やらなければいけない他の仕事がある中で、片手間でやらないといけないですからね。その点。コンサルティング会社は家賃を下げることが仕事なので、圧倒的にコスト削減が実現するまでの時間が早いです。

フィーの支払いがあると言っても、自社でやって何年も1年かかるようであれば、コンサルに任せたほうが余程効率は良いでしょう。

削減幅

プロには家賃を下げるためのノウハウ・経験が蓄積されています。それが仕事だからです。経験値に乏しい自社社員に任せるよりは、目標とする金額を減額できる可能性がグッと高まるでしょう。

不動産の賃料は、一回合意したら少なくとも数年間はそのまま固定です。減額のチャンスは毎年毎年あるわけではないので、数少ないチャンスでより良い結果を出すためにコンサルを使うというのは、とても理にかなっています。

アラート機能

家賃を下げるだけではなくて、顧客から預かった賃貸借情報を元に、家賃減額のチャンス(賃借年数や相場変動による)が訪れたら、こっちから何も言わなくても勝手に賃料改定をやりましょうとアナウンスしてくれる会社もあります。そうなれば、導入している企業としては地代家賃に関してはコスト削減を常に見直すための仕組化が図れる訳です。

アウトソーシングであること

賃料改定コンサルを導入して、家賃減額の業務をアウトソーシングすることで、企業の担当者は本業により専念することができます。他のサービスでもそうですが、それがアウトソーシングの最大のメリットです。限りある人的資源を最大限有効に使うために、コスト削減という後ろ向きな業務を外部に任せようという訳です。そんなとき、成功報酬体系というのは嬉しいですね。

導入するデメリット

続いて、賃料改定コンサルを導入するにあたって可能性のあるデメリットについて話します。

賃貸借契約が解約になるリスク

賃料減額のお願いをすることで、賃貸人が思わぬ反応を示し、最悪の場合、賃貸借契約が解約になるケースがあるかもしれません。特に定期借家契約や事業用定期借地契約の場合には可能性はゼロとは言えないでしょう。

ただし、上記は極々希なケースです。相当引き合いの多い物件であれば、定借の更新時に期間満了で出て行って欲しいとなることはあるかもしれません。

普通借家契約の場合、そもそも賃料改定のお願いをすること自体は正当な権利であり、かつ、賃貸人もそれを理由にテナントを追い出すことはできないため、取り組んでも何ら問題はありません。

コンサルの中には賃貸人の気分を害すようなスタンスでとにかく家賃を下げてフィーを稼ごうとする輩も存在します。もっとも、そういった会社は長続きしないでしょうが。

知らない所で賃貸人とトラブルになるリスク

コンサル会社が業務委託や派遣契約で実際に賃貸人に対して賃料減額のお願いをするところまでやってくれる会社の場合、自社の見えないところで賃貸人との関係を悪化させているかもしれません。

賃貸人にとって、家賃を下げるということは良い話では全くないので、気分を悪くする人も多いでしょう。企業のポリシーの問題ですが、大家さんとは無風でご機嫌を常にとっていたい、というポリシーの会社はそもそも賃料を下げようと思わないほうが良いかもしれません。

ただし、周辺より高く払っている賃料コストを適正な水準に是正することは間違ったことではないと、私としては思いますが。

大したノウハウを持たないコンサルティング会社の存在

コンサル会社全般に言えることですが、基本的に参入障壁が低い業界です。設備投資は特にいらず、主たるコストは人件費の業界なので。逆にいうと、大したノウハウを持たない会社も沢山存在するということです。

こういった会社は目先のフィー目当てに無理をします。だからトラブルを起こします。コンサル導入を検討する場合は、フィーの安さだけではなく、業歴や企業としての信用力もしっかりと加味して検討しましょう。

代表的なコンサルティング会社

国内の賃料改定会社で有名なところは、アライアンスパートナーズ・ビズキューブコンサルティング・イノベーショントラストといった企業です。外資系だとCBRE・ジョーンズラングラサール等が賃料改定も行っていますね。ただし、日系3社が市場では大きなシェアを持っているようです。

外資系企業に名前をあげた会社の本業は不動産仲介です。仲介業は本来、オーナーサイドのビジネスです。オーナーに媚を売りつつ、テナントサイドでもビジネスを展開するのは本来どうなのかという疑問は湧いてきますが、実際にはまかり通っているようです。

さいごに

不動産賃料は(業種によりますが)企業の固定費のうち、大きなウエイトを占めるものです。効率的にコスト削減を行うことを考えた場合、コンサル会社を採用することは人手の少ない「小さな本部」で会社運営をする企業が増えてきた現在、有効な手段だと個人的には思います。餅は餅屋と言いますが、プロの力を借りることも真剣に検討する必要があるでしょう。

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